Blog yükleniyor...
Konut Piyasasında Rakamlar Ne Anlatıyor: Yıllara Göre Satış Performansı Analizi Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkul, yatırımcılar ve ev sahibi olmak isteyenler için her zaman kritik bir gösterge olmuştur. Peki, geride bıraktığımız on yılda konut piyasası nasıl bir performans sergiledi? Rekor seviyedeki faiz oranları alıcı kararlarını nasıl şekillendirdi? Alıcıların tercihi sıfır konutlardan mı, yoksa ikinci elden mi yana oldu? Bu yazımızda, 2013'ten 2024'e uzanan verileri masaya yatırıyor ve rakamların ardındaki hikayeyi birlikte okuyoruz
Konut alım kararını en çok etkileyen faktörün kredi faiz oranları olduğu, verilerde net bir şekilde görülüyor. Faiz oranları ve kredili (ipotekli) satışlar arasında adeta bir makas ilişkisi var: biri yükseldiğinde diğeri düşüyor. Düşük Faiz, Yüksek Satış: 2013 yılında konut kredisi faizleri %9.69 gibi tek haneli seviyelerdeyken, toplam satışların %39.8'i kredili satışlardan oluşuyordu. Benzer şekilde, faizlerin %12.47'ye gerilediği rekor yılı 2020'de, tam 573.337 adet konut krediyle satıldı ve ipotekli satışların payı %38.2 olarak gerçekleşti. Yüksek Faiz, Düşük Kredili Satış: Bu ilişkinin en keskin örneklerini son üç yılda görüyoruz. 2022'de %19.11'e yükselen faizler, kredili satışların payını %18.9'a düşürdü. 2023'te faizlerin %29.50'ye fırlamasıyla bu pay %14.5'e geriledi. 2024'te ise %42.79 gibi rekor bir faiz oranıyla birlikte, kredili satışların toplam satışlar içindeki payı %10.7 ile son 12 yılın en düşük seviyesine indi.
Peki, alıcılar tercihini yeni projelerden mi, yoksa oturuma hazır ikinci el konutlardan mı yana kullanıyor? Veriler, bu alanda da önemli bir değişim yaşandığını ortaya koyuyor. 2013-2018 döneminde birinci el (sıfır) konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %45-47 gibi çok güçlü bir seviyedeydi. Neredeyse satılan her iki konuttan biri sıfırdı. Ancak 2020'den itibaren bu oran dramatik bir şekilde düştü ve %31 seviyelerinde istikrar kazandı. Özellikle artan inşaat maliyetlerinin sıfır konut fiyatlarına yansıması, alıcıları daha ulaşılabilir olan ikinci el piyasasına yöneltmiş görünüyor. 2024 yılında satılan 1.478.025 konutun sadece 484.461'i (%32.8) sıfır konutken, 993.564'ü (%67.2) ikinci el konutlardan oluştu. Bu durum, ikinci el piyasasının artık pazarın ana dinamiği haline geldiğini kanıtlıyor
Tabloya ilk baktığımızda, konut satış adetlerinde yıllar itibarıyla belirgin bir dalgalanma görüyoruz. 2013 yılında 1.157.190 adet olan toplam satışlar, 2017'de 1,4 milyon bandını aşarak istikrarlı bir yükseliş trendi göstermiştir. Ancak piyasanın zirve yaptığı yıl, 1.499.316 adet satışla 2020 olmuştur. Bu zirvenin ardından gelen yıllarda bir miktar yavaşlama görülse de asıl dikkat çekici düşüş, satışların 1.225.926 adede gerilediği 2023 yılında yaşanmıştır. 2024'te ise piyasa yeniden canlanarak 1.478.025 adetlik bir satış rakamına ulaşmış ve son on yılın en yüksek ikinci performansını sergilemiştir.
Veriler ışığında Türkiye konut piyasasının son on yılda önemli bir dönüşüm geçirdiği aşikâr.
Faize Duyarlılık: Piyasa, faiz oranlarına karşı son derece hassas. Yüksek faiz ortamı, krediyle ev sahibi olmayı neredeyse imkânsız hale getirerek ipotekli satışları tarihi düşük seviyelere itti.
Nakit Alımların Gücü: 2024'teki yüksek satış rakamı, rekor faizlere rağmen büyük bir alıcı kitlesinin nakit gücüyle veya alternatif finansmanla (döviz, altın bozdurma vb.) hareket ettiğini gösteriyor. Bu, konutun hala enflasyona karşı önemli bir sığınak olarak görüldüğünün bir işareti.
İkinci Elin Yükselişi: Sıfır konut fiyatlarındaki artış, alıcıları net bir şekilde ikinci el pazarına yönlendirdi. Artık piyasanın üçte ikisini ikinci el satışlar domine ediyor.